嘿 朋友 ——

先講這週的數字，而且它在我核對的過程中變大了：全美 100 個最大都會區的房屋稅實質稅率，從 0.28% 一路排到 2.58%。頭尾之間差了大約九倍。

我筆記上寫的是七倍。這週重新推導一次，跑出兩個都會區，比我記下的那個下限還要低。有點糗，不過也很有用：你從上一次一路帶到今天的那個數字，就是一個你還沒有核對過的數字。

九倍。而且這一條每年都會從你的租金裡走掉一趟，年年如此。可是它必須是實質稅率——稅額除以市場價值。公告出來的稅率算的是評定價值，而評定價值這件事，幾乎每一州的算法都不一樣。

所以我做了最笨的一件事：挑出其中租金和房價資料都齊全的 95 個，先照租金報酬率排一次，再照租金報酬率扣掉房屋稅率排第二次。其中六個掉了二十五名以上。 羅徹斯特掉 48 名。錫拉丘茲 38 名。接著是水牛城、紐哈芬、哈特福、奧巴尼。

它們全部都在紐約州北部，不然就是康乃狄克州。

這個擠成一堆的現象，才是真正的發現，比任何單一都會區的數字都更重要。當六個市場一起摔下懸崖、而它們之間只分到兩個州政府的時候，你要挑的就不是兩座城市，而是兩個州議會。

接著掉出兩件我沒有預料到的事。

第一件是全國最低的那個稅率並沒有贏。 最低的是檀香山——0.28%，整個分布的地板——可是把稅率算進去之後，檀香山只往前挪了十一名。伯明罕的稅率是 0.32%，卻從第 20 名跳到第 6 名。差別在分母：檀香山的房價中位數是 854,584 美元，伯明罕是 263,665 美元。稅率不是帳單。帳單是稅率乘上價值，而稅上的優勢只能把一個本來就存在的報酬率再往上推。

第二件比較糟，也是真的該動手的那一件。我前面報給你的每一個稅率，都是自住屋主的稅率。 那些數字是拿住在房子裡的人算出來的。南卡羅萊納州對自住主宅是按評定價值的 4% 課稅，出租房則是 6%；自住減免（homestead exemption）對你一毛錢都不值；而在一個過戶就重估的州裡，物件頁面上那一行房屋稅，記錄的是賣方持有了多久，不是你將要付多少的預告。

所以這週真正該做的，是打通電話到縣裡的不動產估價辦公室，問三個問題，而且措辭很重要：直接問非自住住宅（non-owner-occupied residential）的稅率，就用這幾個字。接著調出一戶可比出租物件的實際地號紀錄。再問一句：房子換手之後，評定價值會怎麼變。大概十分鐘。

出價之前問，它就是一個你訂對了的價格。盡職調查中才問，它就變成一次你未必贏得了的重新議價。

還有一句，如果你在同一個縣裡已經有好幾戶：一套稅制是一種相關性曝險。一個估價辦公室，一次稅率表決——底下的每一戶都在同一天一起動，另一邊什麼都沒有。

再提醒一句，因為這是這週最容易被讀歪的地方：上面沒有一句話是在鼓勵你跨州去追低稅率。你看得見的那筆稅，早就已經算進你付掉的價格裡了。這封信講的是你還看不見的那一筆。

這週想問你的是：你有沒有遇過房屋稅單回來的時候，明顯高過你當初試算的那一版？差了多少？是成交之前抓到的，還是成交之後？直接回覆我——每一封我都會看，而且「之後」的那些故事，才是更有用的那一半。

Martin