嘿 朋友 ——

先講一個完全不需要任何假設的數字，這種數字少見到值得花一分鐘：空置一個月，等於那戶房子全年租金的 8.3%。 十二分之一，不多不少。跟你的租金多少、房子在哪個市場、今年是哪一年，通通無關。

這是地板。也是幾乎沒有人會去爭的那一部分。

真正值得爭的，是疊在它上面的東西，以及那部分有多少最後進了你的帳本。一次換租是三筆成本，而其中只有一筆會產生發票。整備被記下來，是因為有人向你收了錢；空置天數和重新出租的費用不會開發票，所以也就沒被記下來。

用中位數租金跑一次平常的換租——我們 7 月的開價租金指數裡有 750 個都會區有租金資料，中位數是每月 1,390 美元，也就是每天 45.70 美元——結果是這樣。整備 1,645 美元。二十二個空置天，1,005 美元。照片、背景審查和出租仲介費，905 美元。合計 3,555 美元，而你真正收到的那張發票，只佔其中的 46%。

剩下的 54% 是在完全沒有紙本紀錄的情況下入帳的。這才是問題的全部：不是房東在換租上花太多，而是他們只看得見會產生文件的那一半。我把方法寫在這裡了——三張單據、兩個日期，大約二十分鐘，而這個數字能用上好幾年。

從這裡掉出來兩件事，銳利的程度超出我原本的預期。

第一件，是同一張帳單，在不同的地方持有，痛感差得離譜。3,555 美元對上 1,390 的租金是 2.6 個月的毛租金；對上 1,150 就超過三個月。換租成本幾乎是一個全國性的數字，而租金是你手上最在地的那個數字，這兩者的錯位並不小。

第二件更細。你的出租率和你的銀行往來明細，量的根本不是同一件事——一個算的是空著的門，另一個算的是少收的錢——而兩者之間的落差通常比空置本身還大。一次免租、一筆欠繳、一次低於市場行情的續約：都是真金白銀，卻沒有一件會讓房子空出來。

所以這週該做的事很小。把上一次完整換租的發票調出來，再加上租金最後一次入帳的日期、以及新租約開始的日期。做一道減法。你會得到一個沒人遞給你的數字，而從今以後你每一次續約決定都會用到它。

下一次有人給你一份工程範圍時，你也會用到它。一戶月租 1,150 的房子，收到一張 4,200 美元的整備帳單，這張帳單完全可以是老實的，同時又是一個錯的數字——而知道自己那個數，正是讓你能把這話講出口、而不必跟人去爭一塊檯面的底氣。

這週想問你的是：你是自管，還是請物業經理？還有，你上一次換租，全部算進去到底花了多少？直接回覆我。每一封我都會看，我是真的想知道，真實的數字之間差得有多遠。

Martin