嘿 朋友 ——

先说这周的数字，而且它在我核对的过程中变大了：全美 100 个最大都会区的房产税有效税率，从 0.28% 一直排到 2.58%。首尾之间差了大约九倍。

我笔记本上记的是七倍。这周重新推了一遍，冒出来两个都会区，比我记下的那个下限还要低。有点小丢人，但也挺有用：你从上一次带到今天的那个数字，就是一个你还没核对过的数字。

九倍。而且这条支出每年都要从你的租金里走一趟，一直走下去。不过它必须是有效税率——税额除以市场价值。公布出来的税率是按评估价值算的，而评估价值这件事，几乎每个州的算法都不一样。

所以我做了件最笨的事：挑出其中租金和房价数据都齐全的 95 个，先按租售比排一次序，再按租售比减去房产税率排第二次。其中六个掉了二十五名以上。 罗切斯特掉了 48 名。锡拉丘兹 38 名。接下来是布法罗、纽黑文、哈特福德、奥尔巴尼。

它们全都在纽约州北部，或者康涅狄格州。

这个扎堆本身才是真正的发现，比任何单个都会区的数字都更重要。当六个市场一起从悬崖上掉下去、而它们之间只分摊了两个州政府的时候，你要挑的就不是两座城市，而是两个州议会。

然后掉出来两件我没料到的事。

第一件是全国最低的那个税率并不赢。 最低的是檀香山——0.28%，整个分布的地板——可是把税率算进去之后，檀香山只往前挪了十一名。伯明翰的税率是 0.32%，却从第 20 名跳到第 6 名。差别在分母：檀香山的房价中位数是 854,584 美元，伯明翰是 263,665 美元。税率不是账单。账单是税率乘以价值，而税上的优势只能去改善一个本来就存在的回报。

第二件更糟，也是真正该动手的那一件。我前面报给你的每一个税率，都是自住业主的税率。 那些数字是拿住在房子里的人算出来的。南卡罗来纳州对自住主宅按评估价值的 4% 计税，对出租房按 6%；自住减免（homestead exemption）对你一分钱都不值；而在一个过户就重估的州里，房源页面上那一行房产税，记录的是卖家持有了多久，不是你将要付多少的预告。

所以这周真正该做的，是给县里的房产估价办公室打个电话，问三个问题，而且措辞很重要：直接问非自住住宅（non-owner-occupied residential）的税率，就用这几个词。然后调出一套可比出租房的实际地块记录。再问一句：房子换手之后，评估价值会怎么变。大概十分钟。

出价之前问，它就是一个你定对了的价格。尽调过程中才问，它就变成一次你未必赢得了的重新议价。

还有一句，如果你在同一个县里已经有好几套：一套税制是一种相关性风险。一个估价办公室，一次税率表决——底下的每一套都在同一天一起动，另一边什么都没有。

再提醒一句，因为这是这周最容易被读歪的地方：以上没有一句是在鼓励你跨州去追低税率。你看得见的那笔税，早就已经算进你付的价格里了。这封信说的是你还看不见的那一笔。

这周想问你的是：你有没有遇到过房产税账单回来的时候，明显高过你当初测算的那一版？差了多少？是成交之前发现的，还是成交之后？直接回复我——每一封我都看，而且“之后”的那些故事，才是更有用的那一半。

Martin