嘿 朋友 ——

有個數字這幾天一直在我腦子裡打轉。老實說，我本來以為這週要寫的是別的東西。

3,600。 這是一個都會區裡，租出去的住宅總共有多少戶——取中位數。適用對象是那 157 個美國都會區：它們有公開的房價指數，卻連一份租金指數都沒有（🟢 美國人口普查局，美國社區調查）。請注意，不是 3,600 則出租廣告。是整個都會區，所有被租出去的房子，加起來 3,600 戶。

會注意到這些市場，起因其實很平淡。我們把租金房價比這條線，套到每一個量得到的都會區上——737 個——結果一個都沒過。中位數是每月 0.49%。舊版的百分之一法則，它連一半都搆不到。

看起來像是在替美國的住宅出租業下判決書。我不這麼認為。

真正的問題出在篩選線本身：它有盲區，而且這個盲區是挑人的。資料裡缺席的都會區，幾乎清一色更小、更便宜——偏偏那正是最有機會過線的樣子。至於我反覆想的是另一件事：那些地方的租屋比例，一點都不特別。三成，而資料齊全的都會區是 31.5%。一樣有人租房，只是總人數本來就不多。

於是「比率」這兩個字的分量就變了。幾千戶出租房的都會區，你手上那個租金數字算不上什麼市場行情；它不過是統計那一刻、剛好掛在市面上的那幾則物件，取了個中間值。舉個例子：通過我們篩選線的市場裡，有一個一整年只有兩筆租金讀數——二月一筆，七月一筆，中間跳了 37%，而你沒有第三個數字可以拿來對照。另一個呢？連續兩年多，每個月都有紀錄。這兩個市場在同一張表上、名次挨著，看起來一樣可靠——我把它們並排放了一次。

排名只給你數字。至於這個數字有幾分把握，它一個字都不會說。

所以，可以拿去用的是這一段。 最近若有市場通過了你的篩選線，先花十分鐘：那個數字背後，到底累積了幾個月的租金紀錄？如果讀數穩定，那是真訊號，你可以往下走，去拉真正的可比租金。如果讀數零零散散，你手上其實是個誤差很寬的估計值——這時候就自己找三間可比物件來替案子定價，那一頁會直接打開計算機，裡面已經裝好一筆示例交易。至於連三間可比物件都湊不齊的市場？那不叫「查不出結論」。那就是結論，而且它替你省下了一趟機票。

同一條門檻，往下挪一層——改用郵遞區號，不用都會區——過關的有十八個，每一個都落在房價 4.8 萬到 10.9 萬美元的都市子市場。所以篩選線沒壞：它只是一路往下探，最後撞上了自己沒辦法定價的那種風險。這是完全不同的一件事，而且有用得多。

那麼：自己用來做決定的那個數字，背後到底有多少資料撐著——你上次認真查，是什麼時候的事？ 這不是要考倒誰。我猜多數人誠實的答案都是：沒查過，它就在表格的某一欄，而那一欄看起來沒什麼問題。按回覆跟我說說。每一封我都會讀。

Martin