嘿 朋友 ——

在一筆三到四單元的 FHA 交易裡，有一個數字能在任何人翻開你的信用報告之前就讓貸款告吹，而這個數字不是你的。它是估價師的。

FHA 把它叫做自給自足測試，考的是房子，不是你。規則就是 HUD《4000.1 手冊》裡的一行：完整的月付（PITI，即本金、利息、房屋稅與保險）不得超過估價師核定給全部單元的租金，包括你自己要住的那一間，再扣掉 25% 的空置與維護折減。所以這棟樓每月毛租金必須達到 PITI ÷ 0.75，而它可能在你其他全部過關的情況下把這一關考砸。

輸入的數字是這些：6.71% 的票面利率（FRED 在 9 月 3 日公布的 30 年期平均利率，也是 2025 年 7 月以來的最高點）、96.5% 的貸款成數（3.5% 頭期款之後剩下的部分）、FHA 每年 0.55% 的房貸保險費，以及每年占房價 1.5% 的稅費加保險。算下來，門檻落在房價的 1.057%，每個月。 也就是 1% 法則，這行裡最老的經驗法則之一，算到小數點後兩位，坐在一條聯邦公式裡面。

我想錯的地方在這裡。我一直預設四單元會比三單元更難核貸：單元更多，要證明的租金更多。並不是。PITI ÷ 0.75 裡根本沒有單元數；四單元只是把同一道門檻攤到更多扇門上。雙單元不必做這個測試，但有一個例外要講準確。在 FHA 眼中，兩單元加一個 ADU（附屬住宅單元：車庫上方的公寓、地下室改的套房）就是三單元，所以一棟在買入或核貸時第三個單元已經存在的雙單元，是要過這道測試的。而在你的 FHA 貸款交割之後才改出來的單元，不在這筆貸款的審核範圍內，不過日後再辦 FHA 轉貸時，它會被算進去。

門檻很低，問題恰恰在這裡。我們自己的篩選，從十年期美債起步（同一天 9 月 3 日是 4.77%），加上我們要求出租物件高出美債的五個點，得到 9.77% 的資本化率下限，再假設一半租金花在營運開支上（50% 法則），所以這棟樓的毛租金必須是它的兩倍：大約每年房價的 19.5%，也就是每月 1.63%。FHA 的下限比它低了大約 35%。一棟樓可以通過貸款方的測試，同時仍然是一筆爛交易——這道落差我在週一那集節目裡完整講了一遍。一句公道話：如果你自己會住進其中一個單元，1.63% 只是出租那一半的門檻；另一半是你自己的居住成本有沒有降下來，而一棟搆不到 1.63% 的四單元，在這一半上仍然可能是不錯的第一步。

而且 1.06% 還是客氣的版本：手冊取的是 25% 與估價師自己提出的空置維護估計兩者中的較大值，那個數字不是你訂的，事前也看不到。做規劃就按 1.06% 或者更差來。

所以，把任何一處你正在看的三到四單元的價格乘以 0.01057。如果估價師給的租金搆不到，貸款就沒有，不管你的文件多好看。然後再看後面那筆錢，因為每種貸款方案都要求儲備金：交割匯款之後，帳上還得留著幾個月的完整月付，這跟你帶到交割的現金是兩道不同的測試。FHA 對三到四單元要求三個月。而週一那個情境裡的傳統貸款，頭期款 20%，要求的是六個月：$2,182 乘以六是 $13,092，那位買家差了 $11,577，而房子本身一點問題也沒有。

要是上週有人問你，四單元的 FHA 貸款是不是比三單元更難核貸，你會往哪邊猜？從來沒比較過？那也算一個答案：告訴我這封信裡哪個數字是你第一次看到的，樓本身的 1.06%，還是它背後的儲備金。直接回覆這封信——每一封我都看。

Martin