Oye amigo —

Aquí va el número de esta semana, y se hizo más grande mientras lo revisaba: la tasa efectiva del impuesto predial en los 100 metros más grandes del país va de 0.28% a 2.58%. Unas nueve veces, de punta a punta.

Yo lo tenía anotado como siete. Al volver a derivarlo esta semana aparecieron dos metros por debajo del piso que tenía registrado. Una vergüencita, y de las útiles: el número que traes cargando desde la última vez es un número que no has verificado.

Nueve veces, sobre una línea que sale de tu renta cada año, para siempre. Eso sí, tiene que ser la tasa efectiva — impuesto sobre valor de mercado. Una tasa publicada se aplica sobre el valor catastral, y eso significa algo distinto en casi cada estado.

Así que hice lo obvio: tomé los 95 que tienen datos de renta y de precio, los ordené por relación renta-precio, y después otra vez por esa relación menos la tasa del predial. Seis de ellos caen veinticinco puestos o más. Rochester cae 48. Syracuse 38. Después Buffalo, New Haven, Hartford, Albany.

Todos están en el norte del estado de Nueva York o en Connecticut.

Ese agrupamiento es el hallazgo, más que el número de cualquier metro suelto. Cuando seis mercados se caen del acantilado juntos y solo se reparten dos gobiernos estatales, no estás eligiendo entre dos ciudades: estás eligiendo entre dos legislaturas estatales.

De ahí salieron dos cosas que no esperaba.

La primera es que la tasa más baja del país no gana. La tiene Honolulu — 0.28%, el piso de toda la distribución — y contarla lo mueve once puestos. Birmingham, con 0.32%, pasa del lugar 20 al 6. La diferencia es el denominador: el valor mediano de Honolulu es $854,584 y el de Birmingham $263,665. Una tasa no es una factura. La factura es una tasa por un valor, y una ventaja fiscal solo puede mejorar un rendimiento que ya existe.

La segunda es peor, y es la que hay que accionar. Cada tasa que te he citado es la del dueño que vive ahí. Están calculadas sobre gente que habita la casa. Carolina del Sur valora una residencia principal al 4% del avalúo y una renta al 6%; las exenciones de vivienda propia no te valen nada; y en un estado que reajusta el avalúo al venderse, la línea del predial en el anuncio registra cuánto lleva el vendedor siendo dueño, no lo que vas a pagar tú.

Así que la jugada práctica de esta semana son tres preguntas a la oficina del tasador del condado, y cómo las digas importa: pide la tasa sobre propiedad residencial no ocupada por el dueño — non-owner-occupied residential, con esas palabras. Después saca el registro catastral de una renta comparable. Después pregunta qué le pasa al avalúo cuando la propiedad cambia de manos. Como diez minutos.

Hazlo antes de ofertar y es un precio que pusiste bien. Hazlo durante la diligencia y es una renegociación que puedes perder.

Una más, si ya tienes varias en un mismo condado: un régimen fiscal es una exposición correlacionada. Un tasador, una votación de tasa — cada unidad debajo se mueve el mismo día, y no hay nada del otro lado.

Una advertencia, porque es la lectura equivocada más probable de la semana: nada de esto es un argumento para perseguir tasas bajas cruzando fronteras estatales. El impuesto que puedes ver ya está metido en el precio que pagaste. Esto va del impuesto que todavía no ves.

Mi pregunta de esta semana: ¿alguna vez te llegó una factura de predial bastante más alta que la que habías proyectado? ¿De cuánto fue la brecha, y te diste cuenta antes de cerrar o después? Dale reply — los leo todos, y las de "después" son la mitad más útil.

Martin