嘿 朋友 ——

週日早晨。咖啡。一棟我已經持有快十年的房子的租金表。

那張表上有一欄,我幾乎從來不看。不是租金。不是 cap rate。是從左數第三欄——房客住了多久。只有年數。我開始把數字乘起來,然後把筆放下了。

二號單位的房客住了五年。每個月準時繳租。整段租期就報修過一次——洗碗機漏水,24 小時內修好。按照 我們週一走過的那道算式,一位好房客在第 10 年悄悄幫你還掉 $34,254 的房貸本金,再加上留存節省一共貢獻 $63,294 的隱藏財富。她已經走到一半了。這個數字我 知道 它存在——是我自己寫的。可是我從沒真正 感受 過它。這兩件事不一樣。

然後我看了旁邊那一欄:空置天數。零。 六十個月,每一天,房子都在賺錢。一棟典型的獨棟出租屋大約每三到四年就要換一次房客,而我們這一週一直在算的 TransUnion 那筆權威的 $3,500 流失帳單 ——她就是「我沒有付過那筆帳」的原因。可能兩次都沒付。再加上那些「從來沒發生的空檔期裡我從來沒損失的租金」。

一位房客。一位安靜的房客。一欄數字。

下面這一段是真正打到我的部分。我們週四發了 審核手冊 ——$35 對 $3,500 的預防數學、五層盾牌、一整套把壞申請人擋在外面的系統。那是前門。但前門不重要,如果後門一直開著的話。留存數學就是那扇後門。而我們大多數人在審核上花的精力,是在「已經選了我們的房客」身上花的精力的十倍。

所以這是我這一週一直坐著想的那個問題。你上一次「就只是想看看怎麼樣」地給你最好的房客打電話是什麼時候?

不是維修跟進。不是續約通知。不是季度走查。就是一個五分鐘的電話。我們大多數人只在「東西壞了」的時候跟房客說話——這意味著他們腦子裡跟你連結起來的那個聲音,就是「問題」的聲音。

明天我就拿起電話。二號單位的那位房客幫我還掉了一半的房貸,預防了兩次我從來沒列進預算的流失。她值得在「事情還沒出錯的時候」就聽到我的聲音。

這一週的動作就是這個。打開你的租金表。找到住得最久的那個名字。打個電話。不寫稿。不帶議程。就是一句 「我在想你,想跟你說聲謝謝,謝謝你做了這麼好的房客。」

如果你做了,回信告訴我怎麼樣。每一封我都會讀。

Martin