嘿 朋友 ——

五週之內，四十八個基點。

30年期房貸利率就是這樣動的——從2月26日的5.98%到4月2日的6.46%，然後上週四小幅回落到6.37%。FRED每週都公佈這個數字。如果你沒在追蹤每週的更新，你可能沒注意到：一個在2月底鎖定5.98%利率的買家，現在大概需要多出5,000到7,000美元的年收入，才能在6.37%的利率下買到同一棟房子。同一棟房子。同樣的頭期款。不同的月份。

我一直在想Ray Dalio會怎麼看這件事。

他的書"Principles"（原則）——我們本週做了評測——裡面有一句話讓我特別有感觸：「我相信人類面臨的最大問題，是自我敏感性讓我們不願去發現自己到底是對還是錯。」這句話的不動產版本：大多數投資人無法承認數學剛剛變了。

數學確實變了。不是天翻地覆。不是末日。但變動的幅度足以讓一筆在5.98%利率下可行的物件，在6.37%時跑不通。而那些假裝利率沒動的投資人——因為他們心理上鎖定在開始找房時看到的那個數字——就是今年春天會多付錢的人。

具體來說：我們本週發佈了一個逐縣交易拆解，顯示同一個堪薩斯城都會區在兩個縣之間產生了每年30,348美元的現金流差距——考德威爾縣每月正向278美元，強森縣每月負向986美元。同樣的房客，同樣的租金，同樣的利率環境。利率衝擊讓這個差距變得更大，而不是更小。

與此同時，勞動力市場在講一個被總體數字掩蓋的故事。我們發現51個都會區的失業率同比跳升了整整一個百分點——其中22個在佛羅里達。同一批房價下跌、租金轉負的佛羅里達都會區。三個聯邦資料源，同時閃爍著相同的訊號。

那麼面對48個基點的移動，你該怎麼做？

不要恐慌。磨利你的工具。拉出目標都會區的縣級資料。用6.46%做壓力測試，不是5.98%。在查看資本化率之前先看失業率走勢。如果在更高的利率和真實的費用堆疊下算式依然成立——不是仲介的毛利代理數字——那這筆物件不管利率接下來往哪走都站得住腳。

達利奧會把這叫做「對自己的極度透明」。我管它叫承銷紀律。

過去30天你放手了哪一筆物件——在6.37%的利率下它還跑得通嗎？回覆這封信。我每一封都讀。

Martin