嘿 朋友 ——

在一笔三到四单元的 FHA 交易里，有一个数字能在任何人翻开你的信用报告之前就把贷款弄黄，而这个数字不是你的。它是估价师的。

FHA 把它叫做自给自足测试，考的是房子，不是你。规则就是 HUD《4000.1 手册》里的一行：完整的月供（PITI，即本金、利息、房产税和保险）不能超过估价师核定给全部单元的租金，包括你自己要住的那一间，再扣掉 25% 的空置与维护折减。所以这栋楼每月毛租金必须达到 PITI ÷ 0.75，而它可能在你其他全部过关的情况下把这一项考砸。

输入的数字是这些：6.71% 的票面利率（FRED 在 9 月 3 日公布的 30 年期平均利率，也是 2025 年 7 月以来的最高点）、贷款额占房价 96.5%（3.5% 首付之后剩下的部分）、FHA 每年 0.55% 的房贷保险费，以及每年占房价 1.5% 的税费加保险。算下来，门槛落在房价的 1.057%，每个月。 也就是 1% 法则，这行里最老的经验法则之一，精确到小数点后两位，坐在一条联邦公式里面。

我想错的地方在这里。我一直默认四单元会比三单元更难批贷：单元更多，要证明的租金更多。并不是。PITI ÷ 0.75 里根本没有单元数；四单元只是把同一道门槛摊到更多扇门上。双单元不用做这个测试，但有一个例外要说准确。在 FHA 眼里，两单元加一个 ADU（附属住宅单元：车库上的公寓、地下室改的套间）就是三单元，所以一栋在买入或办贷款时第三个单元已经存在的双单元，是要过这道测试的。而在你的 FHA 贷款交割之后才改出来的单元，不在这笔贷款的审核范围内，不过以后再做 FHA 再融资时，它会被算进去。

门槛很低，问题恰恰在这儿。我们自己的筛选，从十年期美国国债起步（同一天 9 月 3 日是 4.77%），加上我们要求出租房高出国债的五个点，得到 9.77% 的资本化率下限，再假设一半租金花在运营开支上（50% 法则），所以这栋楼的毛租金必须是它的两倍：大约每年房价的 19.5%，也就是每月 1.63%。FHA 的下限比它低了大约 35%。一栋楼可以通过贷款方的测试，同时仍然是一笔烂交易——这道落差我在周一那期节目里完整讲了一遍。一句公道话：如果你自己会住进其中一个单元，1.63% 只是出租那一半的门槛；另一半是你自己的住房成本有没有降下来，而一栋够不到 1.63% 的四单元，在这一半上仍然可能是不错的第一步。

而且 1.06% 还是客气的版本：手册取的是 25% 与估价师自己给出的空置维护估计两者中的较大值，那个数字不是你定的，事先也看不到。做计划就按 1.06% 或者更差来。

所以，把任何一处你正在盯的三到四单元的价格乘以 0.01057。如果估价师给的租金够不到，贷款就没有，不管你的材料多好看。然后再看后面那笔钱，因为每种贷款项目都要求储备金：交割汇款之后，账上还得留着几个月的完整月供，这跟你带到交割的现金是两道不同的测试。FHA 对三到四单元要求三个月。而周一那个情境里的常规贷款，首付 20%，要求的是六个月：$2,182 乘以六是 $13,092，那位买家差了 $11,577，而房子本身一点毛病都没有。

要是上周有人问你，四单元的 FHA 贷款是不是比三单元更难批，你会往哪边猜？从来没比较过？那也算一个答案：告诉我这封信里哪个数字是你第一次见到的，楼本身的 1.06%，还是它背后的储备金。直接回复这封邮件——每一封我都看。

Martin