Oye amigo —

En un trato FHA de tres o cuatro unidades hay un número que puede hundir el préstamo antes de que alguien abra tu reporte de crédito, y no es tuyo. Es del tasador.

FHA lo llama la prueba de autosuficiencia, y recae sobre el edificio, no sobre ti. Cabe en una línea del Manual 4000.1 de HUD: el pago mensual completo (PITI: capital, interés, impuestos y seguro) no puede exceder la renta que el tasador le asigna a todas las unidades, incluida la tuya, después de un recorte del 25% por vacancia y mantenimiento. Así que el edificio tiene que generar PITI ÷ 0.75 al mes en renta bruta, y puede reprobar eso mientras tú apruebas todo lo demás.

Los insumos: una tasa de 6.71% (el promedio a 30 años que FRED publicó el 3 de septiembre, el más alto desde julio de 2025), financiamiento del 96.5% del precio (lo que queda tras un enganche de 3.5%), la prima anual de seguro hipotecario de FHA de 0.55%, e impuestos más seguro de 1.5% del precio al año. La vara queda en 1.057% del precio, cada mes. La Regla del 1%, una de las reglas empíricas más viejas de este negocio, llevada a dos decimales dentro de una fórmula federal.

Aquí es donde yo estaba equivocado. Daba por hecho que un cuádruplex sería el préstamo más difícil frente a un tríplex: más unidades, más renta que demostrar. No lo es. En PITI ÷ 0.75 no hay ningún conteo de unidades; un cuádruplex simplemente reparte la misma vara entre más puertas. Los dúplex se saltan la prueba, con una salvedad. Para FHA, dos unidades más una ADU (una unidad de vivienda accesoria: un departamento sobre el garaje, un sótano habilitado) son tres unidades, así que un dúplex que compras o financias con esa tercera unidad ya construida sí enfrenta la prueba. Una unidad que conviertes después de que cierra tu préstamo FHA queda fuera de la suscripción de ese préstamo, aunque sí cuenta en cualquier refinanciamiento FHA posterior.

La vara es baja; ese es el problema. Nuestro filtro parte del bono del Tesoro a diez años (4.77% ese mismo 3 de septiembre), le suma los cinco puntos que exigimos por encima de él para un piso de cap rate de 9.77%, y asume que la mitad de la renta se va en gastos (la Regla del 50%), así que el edificio tiene que generar el doble: cerca de 19.5% del precio al año, o 1.63% al mes. El piso de FHA queda como 35% por debajo. Un edificio puede pasar la prueba del prestamista y seguir siendo un mal negocio — ese hueco lo desarmé en el episodio del lunes. Una salvedad justa: si vas a vivir en una unidad, 1.63% es la vara de la parte rentada; la otra parte es si tu propio costo de vivienda baja, y un cuádruplex por debajo de 1.63% todavía puede ser una buena primera jugada por ese lado.

Y 1.06% es la versión amable: el manual toma el mayor entre 25% y la estimación de vacancia y mantenimiento del propio tasador, un número que tú no fijas y no ves por adelantado. Planea con 1.06% o peor.

Entonces multiplica el precio de cualquier propiedad de tres o cuatro unidades que traigas en la mira por 0.01057. Si la renta del tasador no llega, no hay préstamo, diga lo que diga tu expediente. Después revisa el dinero que hay detrás, porque todo programa pide reservas: meses del pago completo que siguen en tu cuenta después de la transferencia, una prueba distinta del efectivo que llevas al cierre. FHA pide tres meses en tres o cuatro unidades. El préstamo convencional del escenario del lunes, con 20% de enganche, pedía seis: $2,182 por seis son $13,092, y al comprador le faltaron $11,577 sin que la propiedad tuviera nada de malo.

Si la semana pasada alguien te hubiera preguntado si un cuádruplex es un préstamo FHA más difícil que un tríplex, ¿hacia dónde te habrías inclinado? ¿Nunca los comparaste? Entonces cuéntame qué número de esta carta era nuevo para ti: el 1.06% del edificio o las reservas detrás. Contesta este correo — los leo todos.

Martin