嘿 朋友 ——

这一整周，我都卡在一个数字上。4 月的 CPI（消费者物价指数）报出来是 3.8%——而且这是它连续第三个月往上走了。2 月 2.4%，3 月 3.3%，现在 3.8%。通胀没有在降温。它在朝相反的方向走。

我来说说，为什么这件事落在你的桌上，而不只是经济学家的桌上。

现在很多投资者评估交易时，心里揣着一个没说出口的假设——利率今天是高，没错，但它会降，我一年内再融资到更便宜的就行了。4 月的数据，是在告诉你别这么干。当通胀重新加速，美联储不会降息。这一周，30 年期房贷利率停在 6.36%。就按这个数字去评估你的交易。如果它只有在降息之后才成立，那它就是不成立——降息是额外的奖励，不是一根你拿来撑住地板的梁。

有一个公道的补充：这一轮上涨主要是能源——石油、伊朗的冲突——而剔除波动项的核心通胀温和得多，大约 2.8%。所以降息没有死。它只是不再是你的基准情形了。按 6.36% 来规划，如果你错了，那就庆祝。

还有一个更深的原因，让融资成为眼下整盘棋的关键。大约 80% 持有房贷的人，利率都锁在 6% 以下——他们不会卖。到市场上的交易更少了，而能到的那些，必须靠它自己的融资算得过来，不是靠一个你正在指望的再融资。

所以这一周，我把整张内容日历都压向了“融资本来的样子”。周一那一集讲的是值得做的那笔交易——开发商为了清库存，发出实打实的优惠。但交易只是一半。另一半是钱。我们走过了以房养房和 Section 121——最便宜的入场方式，前提是你愿意在那里住满一年。我们分析了Hard Money 的抉择——什么时候一个九天的交割值得你付 12%。我们还为银行把你卡住在第六笔交易的那一刻，梳理了DSCR 与常规贷款的对比。

工具不同，底下是同一条规则：把贷款和你眼前这笔交易配上对，按那个真实存在的利率。

所以这一周，我只想让你做一件事。拿出你最近的那笔交易——你正在盘算的，或者你已经持有的——按 6.36% 重新算一遍。今天的利率。不降息。不是你想要的利率，是那个真实的利率。如果它还成立，你手上就有一笔交易。如果它只在降息时成立，你刚刚替自己省下了那一课。

你评估上一笔交易的时候，是按今天的利率算的——还是按一个你当时在指望的利率？回信告诉我。我每一封都看。

Martin