嘿 朋友 ——

這一整週，我一直卡在一個數字上。四月的 CPI（消費者物價指數）出來是 3.8%——而這已經是它連續第三個月往上爬。二月 2.4%，三月 3.3%，現在 3.8%。通膨沒有在降溫，它正往反方向走。

讓我說說，為什麼這件事會落到你的桌上，而不只是經濟學家的桌上。

眼下很多投資人在評估案子時，心裡都擱著一個沒講出口的假設——利率今天是高，沒錯，但它會跌，我一年內轉貸到更便宜的就好。四月這個數字，就是在告訴你別再這樣想。當通膨重新升溫，聯準會不會降息。這一週，三十年期房貸利率停在 6.36%。就用這個數字去評估你的案子。如果它只有在降息之後才站得住，那它就是站不住——降息是額外的紅利，不是一根你拿來撐住地板的樑。

有一個公道的補充：這一波上漲主要來自能源——石油、伊朗的衝突——而剔除波動項的核心通膨溫和得多，大約落在 2.8%。所以降息並沒有出局，它只是不再是你的基準情境了。按 6.36% 來規劃，萬一你猜錯了，那就慶祝。

還有一個更深的理由，讓融資成了眼前整盤棋的關鍵。大約 80% 揹著房貸的人，利率都鎖在 6% 以下——他們不會賣。流到市場上的案子變少了，而那些流得到的，必須靠它自己的融資算得過去，不是靠一個你正在指望的轉貸。

所以這一週，我把整份內容行事曆都壓向了「融資本來的樣子」。週一那一集講的是值得做的那筆案子——建商為了去化庫存，端出實實在在的優惠。但案子只是一半，另一半是錢。我們走過了以房養房與 Section 121——最便宜的進場方式，前提是你願意在那裡住滿一年。我們拆解了Hard Money 的抉擇——什麼時候一個九天的交割，值得你付 12%。我們也為銀行把你卡住在第六筆案子的那一刻，梳理了DSCR 與傳統貸款的對照。

工具不一樣，底下是同一條規則：把貸款和你眼前這筆案子配成對，用那個真實存在的利率。

所以這一週，我只想請你做一件事。拿出你最近的那筆案子——你正在盤算的，或是你已經持有的——用 6.36% 重新算一遍。今天的利率。不降息。不是你想要的利率，是那個真實的利率。如果它還站得住，你手上就有一筆案子；如果它只在降息時才成立，你剛剛替自己省下了那一課。

你評估上一筆案子的時候，是用今天的利率算的——還是用一個你當時在指望的利率？回信告訴我，我每一封都讀。

Martin