Oye amigo —

Llevo toda la semana atascado en un número. El IPC de abril marcó 3.8% — y es el tercer mes seguido que sube. 2.4% en febrero, 3.3% en marzo, 3.8% ahora. La inflación no se está enfriando. Está haciendo lo contrario.

Te explico por qué eso aterriza en tu escritorio y no solo en el de un economista.

Muchos inversionistas ahora mismo evalúan operaciones sobre una suposición silenciosa — las tasas están altas hoy, claro, pero van a bajar, y refinanciaré a algo más barato dentro de un año. El dato de abril te está diciendo que pares. Cuando la inflación se re-acelera, la Reserva Federal no recorta. La hipoteca a 30 años estuvo en 6.36% esta semana. Evalúa tu operación con ese número. Si solo funciona con un recorte de tasas, no funciona — el recorte es un extra, no una viga sobre la que descansas el piso.

Una aclaración justa: este repunte es sobre todo energía — el petróleo, el conflicto con Irán — y la inflación subyacente es más mansa, alrededor de 2.8%. Así que un recorte no está muerto. Simplemente ya no es tu escenario base. Planea para 6.36%, y celebra si te equivocas.

Hay una razón más profunda por la que el financiamiento es todo el juego ahora mismo. Cerca del 80% de quienes tienen una hipoteca están fijados por debajo del 6% — y no están vendiendo. Llegan menos operaciones al mercado, y las que llegan tienen que cuadrar con su propio financiamiento, no con una refinanciación que estás esperando.

Así que esta semana incliné todo el calendario hacia el financiamiento tal como es. El episodio del lunes miró la operación que vale la pena hacer — constructoras repartiendo incentivos reales para mover inventario. Pero la operación es solo la mitad. La otra mitad es el dinero. Recorrimos el house hacking y la Section 121 — la forma más barata de entrar, si vas a vivir ahí un año. Analizamos la decisión del hard money — cuándo un cierre de nueve días vale pagar 12%. Y mapeamos DSCR contra convencional para el momento en que el banco te pone tope en la operación número seis.

Herramientas distintas, una sola regla debajo de todas: empareja el préstamo con la operación que tienes enfrente, a la tasa que de verdad existe.

Así que esto es lo único que yo haría esta semana. Toma tu operación más reciente — la que estás rondando, o la que ya tienes — y vuelve a correrla a 6.36%. La tasa de hoy. Sin recorte. No la tasa que quieres; la tasa que es real. Si todavía funciona, tienes una operación. Si solo funcionaba con el recorte, te acabas de ahorrar la lección.

Cuando evaluaste tu última operación, ¿la presupuestaste a la tasa de hoy — o a una tasa que esperabas? Responde a este correo y cuéntame. Leo cada uno.

Martin