Oye amigo —

La semana pasada escribí que un desalojo se mide en meses, no en porcentajes. Me quedé pensando en lo que viene antes: el primer mes de atraso.

La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) tiene datos sobre esto mejores de lo normal. Compró registros mensuales de pagos de renta, de septiembre de 2021 a noviembre de 2024, y siguió a los inquilinos después de su primer cargo por mora. Poco más de la mitad se puso al día de inmediato. Cerca del 42% recibió otro cargo por mora al mes siguiente. Cinco meses después, alrededor del 30% seguía recibiendo cargos por mora. Y en esos tres años, el saldo mediano que debían los inquilinos atrasados subió de $2,000 a $3,200.

Así que la mayoría de los primeros cargos por mora son un tropiezo. Pero cerca de cuatro de cada diez inquilinos recibieron otro al mes siguiente, y el día que pasa no tienes forma de saber cuál de los dos casos te tocó.

Vale la pena pensarlo ahora, por cómo vienen las noticias. El informe de empleo de septiembre mostró apenas 29,000 empleos nuevos, los dos meses anteriores se revisaron a la baja en 60,000 y el desempleo subió a 4.2%. Los salarios crecieron al ritmo más lento desde la primavera de 2021. Un economista lo llamó un mercado laboral de "pocas contrataciones, pocos despidos", como informamos. La mayoría conserva su trabajo. Pero un inquilino al que le recortan las horas por tres semanas igual debe el mes completo de renta.

Las rentas por fin subieron un poco la semana pasada. Una encuesta nacional de apartamentos las mostró 0.9% más altas que hace un año, la primera alza anual desde la primavera de 2025, a medida que la ola de edificios nuevos se va agotando. Un índice mensual aparte todavía tenía 14 de las 30 áreas metro más grandes en negativo, encabezadas por Austin y Houston.

Con nuestros propios números se ve cómo queda el panorama. En las 15 áreas metropolitanas grandes donde coinciden mucha construcción nueva e inquilinos al límite, la renta anunciada subió una mediana de 0.72% en el año hasta agosto, frente a 3.70% donde no aparece ninguna de las dos cosas (nuestro índice de rentas anunciadas por área metropolitana, con la carga de renta de la Oficina del Censo). Esos edificios se van a llenar en uno o dos años. Los inquilinos al límite van a seguir al límite, y el artículo del martes explica por qué. El episodio del lunes nombra las ocho áreas metropolitanas grandes donde el desempleo en alza se suma a las dos cosas, desde Tucson y Phoenix hasta Tampa y Jacksonville.

Puede que tu inquilino nunca pague tarde. Si alguno lo hace, no quieres estar escribiendo las reglas esa mañana. El escenario de esta semana pregunta qué harías si un inquilino con 25 pagos a tiempo en 26 meses te ofreciera la mitad de la renta el día 5. Mi respuesta: acéptala antes de mandar cualquier aviso, y ese mismo día pon el saldo y la fecha por escrito.

Si vas a hacer una sola cosa antes del 1 de noviembre, abre tu contrato de renta y busca la cláusula de pagos atrasados. Si dice "unos días", o nombra un cargo que nunca comparaste con lo que permite tu estado, corrígela ahora, mientras nadie está atrasado. En una renta de $1,500, la ley de Texas da por razonable un cargo por mora de hasta $180 para un edificio pequeño; Nueva York lo limita a $50. El artículo del viernes traza todo el calendario, desde los días de gracia hasta la fecha del aviso.

¿Alguna vez has aceptado un pago parcial de renta? Solo responde sí o no. (¿Todavía no tienes propiedad en renta? Dime si lo aceptarías.)

Martin