嘿 朋友 ——

上週我寫過，驅逐（eviction）的損失是用「月」來算的，不是用百分比。這幾天我一直在想更早的那一步：房客第一次遲繳房租的那個月。

美國消費者金融保護局（CFPB）在這件事上有難得的好資料。他們買下了2021年9月到2024年11月的逐月房租繳款紀錄，追蹤房客第一次被收滯納金（late fee）之後的狀況。一半多一點的人馬上就補齊了。大約42%的人下個月又被收了一次滯納金。五個月後，還有約30%的人持續被收滯納金。而在這三年裡，欠租房客所欠金額的中位數，從2,000美元增加到3,200美元。

所以，第一次被收滯納金，多半只是一次性的。但大約每十個房客就有四個，下個月又被收了一次；而在收到滯納金的那天，你根本分不出遇到的是哪一種。

現在值得想這件事，是因為最近的新聞。美國9月的就業報告顯示，非農就業只增加2.9萬個，前兩個月合計下修6萬，失業率升到4.2%。薪資漲幅是2021年春天以來最慢的。一位經濟學家形容現在的就業市場是「招得少、裁得也少」（我們之前報導過）。大多數人還保得住工作。但房客就算只被砍了三週的工時，房租還是得照整個月繳。

上週公布的數字裡，房租終於小幅回升。一項全美公寓調查顯示，房租比一年前上漲0.9%，是2025年春天以來第一次年增，因為新公寓的完工潮逐漸退去。不過另一項月度指數顯示，最大的30個都會區裡仍有14個是負成長，跌最多的是Austin（奧斯汀）和Houston（休士頓）。

用我們自己的資料來看，局面是這樣：在新蓋公寓量大、房客手頭又緊這兩件事同時出現的15個大都會區，截至8月的一年裡，開價租金漲幅中位數只有0.72%，兩者都不明顯的地方則是3.70%（我們自己的都會區開價租金指數；租金負擔資料來自美國人口普查局）。這些新公寓一兩年內就會租滿，但手頭緊的房客還是手頭緊，週二那篇文章解釋了原因。週一的節目點名了失業率還在上升、兩種壓力疊在一起的八個大都會區，從Tucson（土桑）、Phoenix（鳳凰城）到Tampa（坦帕）跟Jacksonville（傑克森維爾）。

你的房客也許永遠不會遲繳。但萬一真的有人遲繳，你不會想在那天早上才開始訂規矩。本週的情境案例問的是：一個26個月裡準時繳租25次的房客，5號這天提出先繳一半房租，你會怎麼做？我的答案是：在任何通知發出之前先收下，當天就把餘額和補繳日期白紙黑字寫清楚。

如果11月1日之前你只做一件事，就翻開租約，找到遲繳房租的條款。如果上面只寫了「幾天內」這種模糊的說法，或是寫了一筆你從沒查過合不合州法的滯納金，趁現在還沒人遲繳，把它改好。美國各州規定不同：同樣月租1,500美元，Texas（德州）對小型出租物件，180美元以內的滯納金可推定為合理；New York（紐約州）則以50美元為上限。週五那篇文章把整套時間表列了出來，從寬限期（grace period）到發通知的日期。

你收過房客的部分付款（partial payment）嗎？回覆「收過」或「沒有」就好。（還沒開始出租？告訴我你會不會收。）

——Martin