嘿 朋友 ——

上周我写过，驱逐（eviction）带来的损失是按月算的，不是按百分比算的。这几天我一直在想更早的那一步：租客第一次迟交房租的那个月。

美国消费者金融保护局（CFPB）在这件事上有难得的好数据。它买下了2021年9月到2024年11月的逐月房租缴付记录，追踪租客在第一次被收滞纳金（late fee）之后的情况。一半多一点的人马上就补齐了。大约42%的人下个月又被收了一次滞纳金。五个月后，仍有约30%的人还在被收滞纳金。而在这三年里，欠租租客所欠金额的中位数，从2,000美元涨到了3,200美元。

所以，第一次被收滞纳金，多数时候只是偶尔一次。但大约每十个租客里就有四个，下个月又被收了一次；而滞纳金刚收下去的那天，你根本分不清碰上的是哪一种。

之所以现在要想这件事，是因为最近的新闻。美国9月的就业报告显示，新增非农就业仅2.9万，前两个月合计下修6万，失业率升到4.2%。工资涨幅是2021年春天以来最慢的。一位经济学家形容现在是“招得少、裁得也少”的就业市场（我们之前报道过）。大多数人还保得住工作。假如一个租客的工时被砍了三周，这个月的房租照样要交满。

上周，房租终于小幅回升。一项全美公寓调查显示，房租比一年前上涨0.9%，是2025年春天以来第一次同比上涨，因为新公寓集中入市的高峰正在过去。不过另一项月度指数显示，最大的30个都会区里仍有14个是负增长，跌得最多的是Austin（奥斯汀）和Houston（休斯顿）。

用我们自己的数据来看，局面是这样的：在新建公寓量大、租客手头又紧这两件事同时出现的15个大都会区，截至8月的一年里，挂牌租金（asking rent）涨幅的中位数只有0.72%，而两者都不明显的地方是3.70%（我们自己的都会区挂牌租金指数；租金负担数据来自美国人口普查局）。这些新公寓一两年内就会租满，可手头紧的租客还是手头紧，周二那篇文章解释了原因。周一的节目点名了失业率还在上升、两种压力叠在一起的八个大都会区，从Tucson（图森）、Phoenix（凤凰城）到Tampa（坦帕）和Jacksonville（杰克逊维尔）。

你的租客也许永远不会迟交。但万一有人迟交，你不会想在那天早上才开始定规矩。本周的情景案例问的是：一个26个月里按时交租25次的租客，5号这天提出先交一半房租，你会怎么做？我的答案是：在任何通知发出之前先收下，当天就把余额和补交日期白纸黑字写清楚。

如果11月1日之前你只做一件事，就翻开租约，找到迟交房租的条款。如果上面只含糊地写着“几天内”，或者列了一个从没对照过所在州规定的滞纳金，趁现在没人迟交，把它改好。美国各州规定不同：同样1,500美元的月租，Texas（德州）对小型出租房，180美元以内的滞纳金可推定为合理；New York（纽约州）则封顶50美元。周五那篇文章把整套时间表列了出来，从宽限期（grace period）到发通知的日期。

你收过租客的部分付款（partial payment）吗？回复“收过”或“没有”就行。（还没开始出租？告诉我你会不会收。）

——Martin