嘿 朋友 ——

上週二我拿同一個計算器跑了兩筆投資。Cleveland雙拼住宅，Austin套房。利率一樣，頭期款一樣，預備金假設一樣。Cleveland每月淨收入$268。Austin倒貼$729——空置損失還沒算進去。

全國數據說去年房價漲了0.74%。聽起來穩當。實際上，這個數字是中西部+3.56%跟佛州-2.36%、德州-1.09%互相抵消之後的假平均。兩條走勢完全相反的線，硬算出一個誰都不代表的數字。

這一週我拆解了Q2哪裡值得進場。五座城市通過嚴格的五道篩選：6.46%利率下仍正現金流、租金持續成長、供給偏緊、有穩定的就業支柱、保險費合理。Cleveland以高達11.3%的毛報酬率領先，Indianapolis被Zillow評為2026年第一買家友善市場，Kansas City僅剩2.2個月庫存，Birmingham部分物件毛報酬率衝到13.6%。

串起這些數據的核心概念是「雙速市場」。一邊加速——租金漲、房東零讓步、新建量不足。另一邊還在消化三年前啟動的建設浪潮。同一國家、同一利率環境，跑出來的數字天差地遠。想想臺北的房價為什麼降不下來——供給不夠。中西部此刻的格局，本質相同。

至於在這些市場裡怎麼篩選具體的物件：1%法則已經不管用了。取而代之的是三個數字——Cap Rate（資本化率）、DSCR（償債覆蓋率）和Cash-on-Cash Return（現金報酬率）。90秒跑完，不看利率高低都適用。

這週我建議你做一件事：選一座城市，找三間$200K到$300K的房子，跑一遍三數篩選法。如果Zillow開價$350K但鑑價只有$310K——恭喜，你的議價籌碼已經拿到了。

你會先從哪座城市開始？回覆這封信告訴我——每一封我都會讀。

Martin