嘿 朋友 ——

2026 年的主流共識，還是德州和佛州。我們的看法不一樣：這個月的數字裡，Cape Coral 跌了 7%，而 Cleveland 和 Buffalo 在房價和租金上是同時往上走的——五個我願意認真下手的都會區，五個我會冷處理的。我是拿一筆 30 萬美元的決策，把它整個拆開來看的。

但市場分歧本身並不危險。真正危險的，是你手上那把用來判斷的標準本身就是錯的。標準一錯，一堆案子照樣「算得過」。

週五那篇拆解案子的文章，原本是要告訴你：把出價定在 1.2 的 DSCR（償債覆蓋率）。這是每一家銀行都會跟你要的那個比率，我自己也引用了好幾年——卻從來沒有問過，它對我這一邊到底做了什麼。禮拜天我把代數推了一遍。然後這整個禮拜，我都在重寫週五。

推出來的結論是這樣：頭期款兩成五、把價格定在 1.2 的 DSCR，你的 Cap Rate（資本化率）會剛好落在 Loan Constant（貸款常數）的九成——貸款常數，就是這筆債務攤到每一年的全額成本，本金也算在裡面。利率會在算式裡被消掉。

九成。任何利率。每一次都是。

Cap Rate 低於貸款常數，這件事有個名字：負槓桿。它不是指案子會賠錢——在 1.2 的 DSCR 之下，現金流好得很，大約 4.7% 的 Cash-on-Cash（現金報酬率）。它的意思是：你背著的資金全額成本，比這棟房子產出的還要高，而中間那個缺口，是從你的報酬裡補出來的。

麻煩的地方在這裡：這種門檻不是一道，而是兩道——而且兩道會給你不一樣的答案。

你每個月付出去的，不是只有利息——是利息加本金，而本金會回到你身上。所以 Cap Rate 對上貸款常數，量的是這筆債對你的現金做了什麼；對上利率，量的是它對你的淨值做了什麼。三十年期的貸款，這兩把尺大約差一個百分點；而在那道縫隙裡，你的收入在縮，你的權益在長——這是一筆很實在的交換，但幾乎沒有人是刻意去做的。

那到底該用哪個數字？我們的答案是 +5 法則：你的 Cap Rate 要贏過十年期美國公債五個百分點——今天是 4.54%（FRED DGS10，7 月 9 日）。只贏三到五個百分點，黃燈；不到三個，紅燈。

拿那間三天內收到九組出價的 Cleveland 雙拼來跑一次。年租金 27,600 美元；扣掉 13,100 美元的實際支出，剩下 14,500 美元的 NOI（淨營業收入）。整排價格是這樣：

• 207,000 美元——1.2 DSCR 推出來的價格。比開價高八千，而且是要衝進一場九個人搶的競標。
• 199,000 美元——開價。7.3% 的 Cap Rate，每個月付你 +240 美元。在 +5 法則上一樣是紅燈；而且它低於 7.8% 的貸款常數，所以你的現金報酬率會掉到 Cap Rate 底下。不過它高於 6.75% 的利率，所以權益還是會長——而那份權益，跟你看不看好 Cleveland 完全無關。不管市場怎麼走，本金餘額都照著攤還表在掉。
• 192,300 美元——紅燈熄掉的那一格。
• 186,300 美元——Cap Rate 追上貸款常數、借錢不再吃掉你報酬率的那一格。但仍然是黃燈。
• 151,800 美元——綠燈。我真正想要的價位。

我引用了好幾年的那條規則，會叫我去加價搶一棟要打到七五折才會亮綠燈的房子。

有用的部分在這裡：這是一份針對「用一般銀行貸款、買已經穩定出租的成屋」所下的判決。 想從 7.78% 的貸款常數底下爬出來，只有兩條路。把收入推上去——這個數字是你自己動得了的。或者，接手房子上面本來就有的那張貸款：承接一筆 3% 的舊貸，這筆錢的成本會掉到大約 5.1%，同一棟房子、同樣的租金，兩把尺就都過得了。但它還是過不了篩選——+5 法則量的是房子，而 199,000 美元的這一棟，不管貸款握在誰手上，都只產出 7.3%。

拿你自己的案子去試算工具跑一遍——從頭到尾九十秒。然後把下面這段貼進 ChatGPT 或 Claude，讓它做試算工具不會做的那件事：跟你吵架。

我要用 +5 法則判斷一間出租物件值不值得買。房價 $＿＿＿，月租 $＿＿＿，年度房屋稅 $＿＿＿，保險 $＿＿＿，空置 $＿＿＿，維修 $＿＿＿，管理 $＿＿＿，資本支出 $＿＿＿。我付 ＿＿% 頭期款，三十年期利率 ＿＿%。請算出 NOI、Cap Rate、現金流、Cash-on-Cash、DSCR。接著用兩把尺量槓桿：Cap Rate 對上我的貸款常數（年度本息 ÷ 貸款金額）——這是債務對我現金的影響；以及 Cap Rate 對上我的利率——這是它對我權益的影響。兩把尺如果結論不一致，直接講白。然後打 +5 法則的分數：十年期美國公債 2026 年 7 月是 4.54%（當日值請叫我去查 FRED DGS10）。Cap Rate 贏它五個百分點以上是綠燈，三到五是黃燈，不到三是紅燈。最後告訴我：跌到什麼價格，這間房子才變成該買？

一個問題，而且我每一封回信都會讀：你最近看的那一個案子——開價多少？租金多少？

Martin

有人把這封信轉給你？我們每週三寄出。