嘿 朋友 ——

2026 年，大家的共识还是德州和佛州。我们的名单不一样：这个月的数据里，佛州的 Cape Coral 跌了 7%，而 Cleveland 和 Buffalo 房价和租金同时在涨——五个我愿意认真下手的城市，五个我会绕着走的城市。我是当成一个 30 万美元的决定来写的。

但市场分化本身并不危险。危险的是你手里那把尺子标错了刻度——刻度错了，很多房子照样"算得过来"。

周五那篇讲怎么算一笔交易的文章，本来是要告诉你：把报价定在 1.2 的 DSCR（偿债覆盖率）上——银行都要这个数，我自己也念叨了好些年，却从来没问过它对我这一边做了什么。上周日我把公式老老实实推了一遍。然后我花了整整一周重写周五那篇。

推出来是这样的。25% 首付、按 1.2 的 DSCR 定价，你的 Cap Rate（资本化率）会不多不少，正好落在 Loan Constant（贷款常数）的 90%——贷款常数是这笔债的全部年成本，本金也算在里面。利率在推导里被约掉了。

90%。任何利率。每一次都一样。

Cap Rate 低于贷款常数，这件事有个名字：负杠杆。它不等于亏钱——1.2 的 DSCR 下现金流是正的，Cash-on-Cash（现金回报率）大概 4.7%。它的意思是：你背着的资金总成本，比这栋楼产出的还要高，中间那道口子，是从你的回报里出的。

麻烦的地方在这儿。这样的门槛有两个，不是一个，而且它们说的话不一致。

你每个月还的不只是利息，是利息加本金——本金最后是回到你自己口袋里的。所以 Cap Rate 对着贷款常数量，量的是这笔债对你现金做了什么；对着利率量，量的是它对你净资产做了什么。这是两把尺子：一把是现金这把尺，一把是财富这把尺。30 年期的贷款里，两把尺子差了大约一个百分点。就在这一个百分点的缝里，你的收入在缩，你的净值在涨——一笔非常真实、却几乎没人是故意去做的交易。

那到底该看哪个数？我们的答案是 +5 法则：你的 Cap Rate 要比十年期美债高出五个百分点——今天是 4.54%（FRED DGS10，7 月 9 日）。高出三到五个点，黄灯；不到三个点，红灯。

拿那套三天收了九份报价的 Cleveland 双拼房来跑一遍。年租金 27,600 美元，扣掉 13,100 美元的真实开支，剩下 14,500 美元的 NOI（净营业收入）。这是那把梯子：

• 207,000 美元 —— 1.2 DSCR 算出来的价。比挂牌价高八千，而且是在九份报价的抢房局里加价。
• 199,000 美元 —— 挂牌价。7.3% 的 Cap Rate，每月给你 +240 美元。按 +5 法则依然是红灯；低于 7.8% 的贷款常数，所以你的现金回报会落在 Cap Rate 之下。但它高于 6.75% 的利率，所以净值在长——而这份净值跟你怎么看 Cleveland 没有关系，贷款余额照着还款表往下掉，房价涨不涨都一样。
• 192,300 美元 —— 红灯到这里为止。
• 186,300 美元 —— Cap Rate 在这里追上贷款常数，借钱不再吃你的收益率。仍然是黄灯。
• 151,800 美元 —— 绿灯。我真正想要的价。

我念了好几年的那条规矩，会让我在一套"要打七五折才亮绿灯"的房子上，加价去抢。

有用的部分在这儿：这是给"用常规机构贷款买下的、已经稳定出租的成品房"下的判决。 想从 7.78% 这个常数底下钻出来，只有两条路。一条是把收入做上去——这个数是你能动的。另一条是接手房子上已经背着的那张贷款：接一笔 3% 的老贷款，资金成本会掉到大约 5.1%，同样的房子、同样的租金，两把尺子就都过了。但它还是过不了筛子——+5 法则量的是这栋楼，199,000 美元的价上，不管贷款在谁手里，这栋楼就是只产出 7.3%。

把你手上那笔交易丢进计算器跑一遍——从头到尾九十秒。然后把下面这段贴进 ChatGPT 或者 Claude，让它做计算器不会做的那件事：跟你抬杠。

我要用 +5 法则判断一套出租房值不值得买。价格 $___，月租 $___，年房产税 $___，保险 $___，空置 $___，维修 $___，管理费 $___，资本性支出 $___。首付 ___%，30 年期利率 ___%。请算出 NOI、Cap Rate、现金流、Cash-on-Cash、DSCR。然后用两把尺子量杠杆：一把是 Cap Rate 对我的贷款常数（年还本付息 ÷ 贷款额）——看这笔债对我的现金做了什么；另一把是 Cap Rate 对我的利率——看它对我的净值做了什么。两把尺子的结论如果打架，请直说。最后按 +5 法则打分：十年期美债在 2026 年 7 月是 4.54%（请查 FRED DGS10 的当日值）。Cap Rate 高出 5 个百分点以上是绿灯，3 到 5 个点是黄灯，不到 3 个点是红灯。最后告诉我：价格降到多少，这笔交易才值得买。

一个问题，每封回复我都看：你最近看的那套房子——挂牌价多少，租金多少？

Martin

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