嘿 朋友 ——

上周二我用同一把计算器跑了两笔交易。Cleveland双拼住宅，Austin公寓。利率相同，首付相同，假设条件相同。Cleveland月正现金流$268。Austin月亏$729——空置损失还没算。

全国数据说房价去年涨了0.74%。听起来平稳无波。实际上，这个数字是中西部+3.56%和佛罗里达-2.36%、德州-1.09%相互抵消的产物。两条方向相反的曲线，算出一个谁都不代表的平均数。

这一周我一直在拆解Q2该在哪里买。五个城市通过了严格的五重筛选：6.46%利率下正现金流、租金增长为正、供给紧缺、有就业锚、保险费可控。Cleveland以9.8-11.3%的收益率领跑，Indianapolis被Zillow评为2026年第一买家友好市场，Kansas City仅2.2个月库存，Birmingham部分物业收益率高达13.6%。

贯穿这一切的是我称之为「双速市场」的结构性分化。一边加速——租金攀升、零让步、供给偏紧。另一边还在消化2022年的建设潮。同一个国家，完全不同的投资逻辑。

如果你想知道怎么在这些市场里筛选具体的房产，1%法则已经失效了。替代它的是三个数字：Cap Rate（资本化率）、DSCR（偿债覆盖率）和Cash-on-Cash Return（现金回报率）。90秒完成，适用于任何利率环境。

这周我建议你做一件事：选一个城市，找三套$200K-$300K的房产，跑一遍三数筛选法。如果Zillow标价$350K但评估只有$310K，你的议价空间就出来了。

你会从哪个城市开始？回复这封邮件告诉我——每封我都会看。

Martin